Nhập mục tiêu và vài con số quen thuộc của đội bạn — công cụ tính ngược ra ngân sách phải chi, số lead phải có mỗi tháng, và tiền lãi còn lại sau khi trừ chi phí quảng cáo.
Nó đi ngược từ mục tiêu về ngân sách, đúng cách một người làm nghề vẫn nhẩm:
Đổi bất kỳ ô nào, mọi con số phía sau tự tính lại.
Đừng lấy con số đẹp nhất từng đạt được. Lấy trung bình ba tháng gần nhất, gồm cả những ngày quảng cáo chạy tệ.
Đây là chỗ mất nhiều khách nhất và cũng là chỗ đội sale hay lạc quan quá. Ghi số thật từ CRM, đừng ước lượng.
Tính trên số người thật sự đã đi xem, không phải trên tổng lead. Lẫn hai cái này là ngân sách sai vài lần.
| Phân khúc | Lead | Chốt |
|---|---|---|
| Căn hộ bình dân | 150–300k | 8–15% |
| Căn hộ cao cấp | 300–600k | 5–12% |
| Đất nền, biệt thự | 400–900k | 3–8% |
| Nghỉ dưỡng | 500k–1,2tr | 2–6% |
Số ước lượng từ thị trường 2025–2026, chỉ để đối chiếu. Số của chính đội bạn luôn đáng tin hơn.
Bảng dưới là khoảng chi phí mỗi lead ghi nhận từ các tài khoản quảng cáo bất động sản chạy tại Việt Nam trong giai đoạn 2025–2026. Dùng để đối chiếu khi bạn chưa có số của chính mình. Cùng một dự án, chi phí lead ở TP.HCM và Hà Nội thường cao hơn tỉnh khoảng 20–40% vì cạnh tranh đấu giá quảng cáo dày hơn.
| Phân khúc | TP.HCM & Hà Nội | Tỉnh, vùng ven | Lead chịu gặp | Chốt khi gặp |
|---|---|---|---|---|
| Căn hộ bình dân, nhà ở xã hội | 180–350k | 120–250k | 15–25% | 10–18% |
| Căn hộ trung cấp | 250–450k | 180–350k | 12–20% | 8–15% |
| Căn hộ cao cấp, hạng sang | 400–700k | 300–550k | 8–15% | 6–12% |
| Đất nền | 350–700k | 250–550k | 10–18% | 5–10% |
| Nhà phố, biệt thự | 500–900k | 400–750k | 7–14% | 4–9% |
| Bất động sản nghỉ dưỡng | 600k–1,2tr | 500k–1tr | 5–12% | 3–7% |
Số ước lượng để đối chiếu, không phải cam kết. Ba yếu tố kéo chi phí lead lệch khỏi bảng nhiều nhất: mức độ nổi tiếng của chủ đầu tư, số đối thủ đang chạy cùng dự án, và chất lượng nội dung quảng cáo.
Mục tiêu 4 giao dịch một tháng, căn trung bình 2,2 tỉ, hoa hồng thực nhận 2,5%.
Phân khúc này dễ thở nhất: lead rẻ, khách chịu gặp nhiều, ngân sách nhỏ vẫn ra giao dịch đều.
Mục tiêu 3 giao dịch, lô trung bình 1,8 tỉ, hoa hồng 3%.
Đất nền ăn nhau ở khâu mời khách đi xem thực địa. Tỉ lệ chịu gặp nhích được vài phần trăm là ngân sách giảm hàng chục triệu.
Mục tiêu 2 giao dịch, căn trung bình 5 tỉ, hoa hồng 3,5%.
Đây chính là lý do nên tính trước. Với bộ số này, chạy càng nhiều càng lỗ. Phải kéo được chi phí lead xuống, hoặc nâng tỉ lệ chịu gặp, hoặc thương lượng lại mức hoa hồng — chứ không phải tăng ngân sách.
Ngân sách quá nhỏ không sai về mặt tiền, nó sai về mặt dữ liệu: chạy 5 triệu ra 15 lead thì không đủ để biết quảng cáo tốt hay tệ, cũng không đủ cho Facebook học tệp khách.
Mức tối thiểu thực dụng là đủ tiền mua khoảng 100 lead trong một tháng. Với căn hộ bình dân là quanh 25 triệu, với nghỉ dưỡng là quanh 80 triệu. Dưới ngưỡng đó, hãy coi khoản chi là tiền học phí để lấy số liệu, đừng kỳ vọng giao dịch.
Một cách chia thường dùng: tháng đầu 20% ngân sách để thử nhiều nhóm khách và nhiều mẫu nội dung, chấp nhận chi phí lead cao; từ tháng thứ hai dồn 80% vào nhóm đã cho kết quả tốt. Giữ lại khoảng 10–15% mỗi tháng để tiếp tục thử cái mới, vì tệp khách nào chạy lâu cũng chai.
Cùng một người điền form ba lần ở ba chiến dịch vẫn bị tính ba lead. Không lọc trùng thì chi phí lead thật cao hơn con số trên trình quản lý quảng cáo, có nơi lệch tới 15%.
Số sai, số không nghe máy. Tỉ lệ này ở form điền nhanh thường 10–30%. Nên tính chi phí trên lead gọi được, không phải lead thô.
Gọi trong 5 phút đầu và gọi sau 2 tiếng là hai tỉ lệ chịu gặp khác hẳn nhau. Đây là chỗ mất khách âm thầm mà không bảng báo cáo nào chỉ ra.
Công cụ này chỉ tính tiền chạy quảng cáo. Lương sale, thuê văn phòng, chi phí đưa khách đi xem thực địa nằm ngoài, và với đất nền hay nghỉ dưỡng thì khoản đưa khách đi xem không hề nhỏ.
Tiền chi tháng này, giao dịch có thể rơi vào tháng sau hoặc hai tháng sau. Nhìn lãi lỗ theo từng tháng rời rạc sẽ ra kết luận sai; nên nhìn theo quý.
Nhìn vào công thức sẽ thấy chỉ có ba đòn bẩy: chi phí mỗi lead, tỉ lệ lead chịu gặp và tỉ lệ chốt khi gặp. Tăng ngân sách không nằm trong danh sách này — nó chỉ mua thêm lead với đúng mức hiệu quả cũ. Xếp theo mức dễ làm và mức ảnh hưởng, thứ tự nên đụng vào là:
Đây là đòn bẩy bị bỏ quên nhiều nhất vì nó không nằm ở quảng cáo mà nằm ở đội sale. Nâng tỉ lệ chịu gặp từ 12% lên 16% làm số lead cần giảm một phần tư, kéo ngân sách giảm đúng một phần tư mà không phải đổi gì trong tài khoản quảng cáo.
Ba việc tác động nhanh nhất: gọi trong 5 phút đầu thay vì để tới cuối ngày; gọi lại ít nhất 3 lần vào các khung giờ khác nhau trước khi bỏ; và nhắn tin trước khi gọi để khách biết ai đang gọi, tránh bị coi là cuộc gọi rác.
Cách hiệu quả nhất không phải chỉnh giá thầu mà là thay nội dung quảng cáo. Cùng một tệp khách, hai mẫu quảng cáo khác nhau chênh nhau 2–3 lần chi phí lead là chuyện bình thường.
Kế đến là loại bớt tệp khách rác: chặn vùng địa lý không bán được hàng, loại nhóm tuổi không đủ khả năng mua. Lead rẻ mà không mua được thì còn tệ hơn lead đắt.
Cuối cùng, đừng để một chiến dịch chạy quá lâu với cùng một mẫu. Tệp khách chai dần, chi phí lead trôi lên từ từ mà không ai để ý cho tới lúc nhìn lại báo cáo tháng.
Con số này phụ thuộc vào sản phẩm, giá và tay nghề đội sale, nên không đổi trong một tuần. Nhưng nó là thứ duy nhất trong ba đòn bẩy mà đối thủ khó bắt chước.
Chỗ cải thiện thực tế nhất là lọc khách trước khi mời đi xem. Mời đúng người có khả năng mua sẽ làm tỉ lệ chốt tăng, dù tỉ lệ chịu gặp có thể giảm — và bài toán tổng vẫn lợi, vì mỗi buổi đưa khách đi xem đều tốn tiền và thời gian thật.
Lấy lại kịch bản đất nền tỉnh phía trên: 3 giao dịch, chốt khi gặp 8%, chịu gặp 12%, mỗi lead 350 nghìn — ngân sách 110 triệu. Giờ giả sử chỉ làm tốt hơn hai thứ trong tầm tay: gọi nhanh hơn nên tỉ lệ chịu gặp lên 16%, và thay mẫu quảng cáo nên chi phí lead xuống 300 nghìn.
Số lead cần rơi từ 313 xuống 235, ngân sách còn 70 triệu — giảm 40 triệu mỗi tháng cho cùng 3 giao dịch. Không đụng gì tới giá thầu, không cắt giảm mục tiêu. Bạn có thể tự nhập lại hai con số đó vào công cụ phía trên để tự kiểm chứng.
Không liên quan tới ngân sách, nhưng tiện cho lúc tổ chức sự kiện hay họp đội:
Không có con số chung. Ngân sách bằng số giao dịch muốn có, chia cho tỉ lệ chốt để ra số lead cần, rồi nhân với chi phí mỗi lead của phân khúc đó. Ví dụ muốn 2 giao dịch, tỉ lệ chốt 3%, chi phí mỗi lead 400.000 đ thì cần khoảng 67 lead, tức khoảng 27 triệu đồng.
Theo thị trường 2025–2026: căn hộ bình dân khoảng 150–300 nghìn đồng, căn hộ cao cấp 300–600 nghìn, đất nền và biệt thự 400–900 nghìn, bất động sản nghỉ dưỡng 500 nghìn tới 1,2 triệu đồng mỗi lead.
Thường 2–15% tuỳ phân khúc và tuỳ đội sale. Căn hộ bình dân chốt cao hơn, sản phẩm giá trị lớn và nghỉ dưỡng chốt thấp hơn vì thời gian ra quyết định dài.
Số lead cần = số giao dịch mục tiêu chia cho tỉ lệ chốt. Ngân sách = số lead cần nhân chi phí mỗi lead. Doanh thu hoa hồng = số giao dịch nhân giá bán nhân tỉ lệ hoa hồng. Lợi nhuận = doanh thu hoa hồng trừ ngân sách quảng cáo.
Sát tới đâu tuỳ hai con số bạn nhập: chi phí mỗi lead và tỉ lệ chốt. Nếu đội bạn đã có số liệu chạy thật thì nhập số của chính mình, đừng dùng số tham khảo. Ngoài ra kết quả chưa tính chi phí nhân sự, thời gian nuôi lead và phần lead trùng.
Không. Tính ngay trên trình duyệt, miễn phí, không cần đăng ký và số liệu bạn nhập không được gửi đi đâu.
Mức tối thiểu thực dụng là đủ tiền mua khoảng 100 lead trong một tháng: quanh 25 triệu đồng với căn hộ bình dân, quanh 80 triệu với bất động sản nghỉ dưỡng. Chạy ít hơn thì số liệu quá mỏng để kết luận quảng cáo tốt hay tệ.
Năm nguyên nhân hay gặp: lead trùng bị tính nhiều lần, lead không liên lạc được, gọi lại quá chậm làm tụt tỉ lệ chịu gặp, chi phí ngoài quảng cáo như lương sale và đưa khách đi xem, và độ trễ giữa lúc chi tiền với lúc chốt giao dịch.
MrboAds nhận triển khai và chịu trách nhiệm tới từng đồng chi ra — quảng cáo, hệ thống nhận lead, đo lường tới lúc chốt.
Trao đổi cùng MrboAds →