Trang chủ › Hướng dẫn › Chạy quảng cáo bất động sản trên Facebook

Cách chạy quảng cáo bất động sản trên Facebook

Mười năm làm nghề này, tôi thấy phần lớn ngân sách bất động sản không chết ở khâu chạy quảng cáo. Nó chết ở khoảng giữa: lead về rồi nằm đó, không ai gọi kịp, không ai biết lead nào từ chiến dịch nào. Bài này viết theo đúng thứ tự tôi làm khi nhận một dự án mới, kể cả những chỗ tôi từng làm sai.

Ba thứ phải có trước khi tiêu đồng đầu tiên

Tôi từng nhận dự án và bật quảng cáo trong ngày vì khách giục. Lead về ngày thứ hai, tới ngày thứ năm mới phát hiện không ai gọi vì đội sale chưa được phân công. Gần hai mươi lead nguội ngắt. Từ đó tôi không bật chiến dịch nếu thiếu một trong ba thứ này:

• Người nhận lead và thời hạn gọi. Ai gọi, gọi trong bao lâu kể từ khi lead về. Con số tôi đề nghị là trong vòng 15 phút giờ hành chính.
• Chỗ chứa lead ai cũng nhìn thấy. Một bảng tính dùng chung cũng được, miễn là có cột trạng thái và sale cập nhật được. Lead nằm trong tin nhắn riêng của một người là lead sẽ mất.
• Đo lường gắn sẵn. Pixel và Conversions API cài trước, không phải chạy xong rồi mới gắn. Dữ liệu tuần đầu là thứ Facebook dùng để học, mất tuần đó là mất luôn.

Chọn mục tiêu chiến dịch: biểu mẫu hay tin nhắn

Đây là quyết định ảnh hưởng tới mọi thứ phía sau. Hai lựa chọn dùng được cho bất động sản:

Tôi thường chạy cả hai song song trong hai tuần đầu, ngân sách chia đều, rồi để đội sale chấm. Không chấm theo số lượng mà theo câu hỏi: "trong hai mươi số này, bao nhiêu số gọi được và có nhu cầu thật?". Có dự án biểu mẫu thắng, có dự án tin nhắn thắng. Tôi không còn tin vào quy tắc chung cho việc này nữa.

Cấu trúc tài khoản và cách chia ngân sách

Nguyên tắc duy nhất tôi giữ qua nhiều năm: mỗi nhóm quảng cáo phải đủ ngân sách để ra vài chục kết quả mỗi tuần. Dưới ngưỡng đó Facebook không có đủ dữ liệu để học, và mọi tối ưu của bạn chỉ là đoán trên số liệu ngẫu nhiên.

Cấu trúc tôi hay dùng cho một dự án mới:

• Một chiến dịch cho mỗi mục tiêu, không tách chiến dịch theo từng mẫu quảng cáo
• Ba đến bốn nhóm theo hướng tiếp cận khác nhau, ví dụ: tệp rộng, tệp quan tâm đầu tư, tệp theo khu vực
• Ba đến năm mẫu trong mỗi nhóm, khác nhau thật sự về hình ảnh và cách mở đầu, không phải đổi một chữ rồi nhân bản

Nhắm tệp: cái gì còn tác dụng, cái gì đã hết

Phần này thay đổi nhiều nhất trong vài năm qua, và tôi phải thừa nhận nhiều thứ mình làm hồi trước giờ không còn đúng.

Vẫn còn tác dụng

• Tệp tương tự từ dữ liệu khách thật — danh sách khách đã mua, đã cọc, đã gặp. Đây là tệp mạnh nhất và cũng là tài sản tích luỹ được theo thời gian.
• Loại trừ — khách đã để lại số, khách đã xác định không nhu cầu. Nhiều người quên bước này rồi trả tiền để quảng cáo cho chính khách cũ của mình.
• Khoanh vùng địa lý theo nơi khách thật sự ở, không phải nơi dự án toạ lạc. Khách mua căn hộ Thủ Đức có thể đang ở quận khác.

Đã hết tác dụng như trước

• Chồng nhiều lớp sở thích để thu hẹp tệp. Trước đây hiệu quả, giờ phần lớn trường hợp chỉ làm tệp nhỏ lại và đắt lên.
• Nhắm theo nghề nghiệp, thu nhập — độ chính xác thấp, và nhiều tuỳ chọn đã bị gỡ.

Hướng tôi đang dùng nhiều hơn: để tệp rộng, dồn công sức vào nội dung quảng cáo và vào việc gửi tín hiệu chuyển đổi chất lượng về cho Facebook. Nói cách khác, thay vì bảo Facebook "tìm ai", hãy cho nó biết rõ "ai là khách tốt" rồi để nó tự tìm.

Viết nội dung quảng cáo cho bất động sản

Có duyên được ngồi họp cùng nhiều anh chị CEO và giám đốc kinh doanh ở các sàn lớn, tôi học được một điều mà dân chạy quảng cáo như tôi hay bỏ qua: khách bất động sản không mua vì quảng cáo hay, họ mua vì thấy đúng thứ mình đang tìm. Nên nội dung tốt không phải nội dung sáng tạo nhất, mà là nội dung nói trúng vào tình huống của người đọc.

Những thứ nên có trong mẫu quảng cáo

• Khoảng giá hoặc mức đóng ban đầu. Giấu giá để câu tương tác thì lead về sẽ rác. Nói giá ngay, số lượng giảm nhưng người để lại số là người chấp nhận được mức đó.
• Vị trí cụ thể. "Trung tâm thành phố" không có ý nghĩa gì, "mặt tiền đường X, cách chợ Y ba phút" thì có.
• Một điểm khác biệt thật. Bàn giao nội thất, tiến độ thanh toán dài, chính sách cho thuê lại.
• Lời mời rõ ràng. Nhận bảng giá, xem nhà mẫu cuối tuần, nhận tiến độ thanh toán.

Lọc lead rác ngay từ khâu quảng cáo

Lọc ở khâu quảng cáo rẻ hơn nhiều so với để sale gọi từng số rồi loại. Bốn cách tôi dùng:

1. Dùng biểu mẫu bản "ý định cao hơn"

   Facebook có tuỳ chọn thêm một bước xác nhận trước khi gửi. Số lượng giảm, chất lượng tăng rõ.

2. Thêm một câu hỏi lọc

   Một câu thôi, ví dụ "Anh/chị dự định mua để ở hay đầu tư?" hoặc "Ngân sách dự kiến?". Người điền cho xong thường bỏ ngang ở bước này.

3. Nói giá trong nội dung

   Cách lọc rẻ nhất và hiệu quả nhất. Người không đủ khả năng tự loại mình, bạn không tốn tiền cho lượt nhấp đó.

4. Gửi tín hiệu ngược về Facebook

   Khi sale xác định lead nào là khách thật, gửi sự kiện đó về bằng Conversions API. Facebook học từ đó mà tìm người giống khách thật, chứ không chỉ tìm người thích bấm biểu mẫu. Đây là phần khó nhất nhưng tạo khác biệt lớn nhất về dài hạn.

Đo lường: con số nào đáng nhìn

Chi phí mỗi lead là con số dễ nhìn nhất, và cũng dễ đánh lừa nhất. Lead 150 nghìn mà không ai nghe máy thì đắt hơn lead 500 nghìn nhưng chốt được.

Bốn con số tôi theo hàng tuần, xếp theo mức quan trọng tăng dần:

1. Chi phí mỗi lead — để biết quảng cáo có đang chạy bình thường không
2. Tỉ lệ liên hệ được — bao nhiêu phần trăm số gọi được và nói chuyện được
3. Tỉ lệ lead chất lượng — sale xác nhận có nhu cầu thật
4. Chi phí trên mỗi khách hẹn gặp — con số gần tiền nhất mà vẫn đo được hàng tuần

Nếu bạn đang ước lượng ngân sách cho một dự án sắp mở bán, có thể dùng công cụ tính ngân sách quảng cáo tôi làm và để miễn phí: nhập mục tiêu giao dịch và tỉ lệ chốt thực tế của đội sale, nó tính ngược ra số lead cần và ngân sách tương ứng.

Năm sai lầm tôi gặp nhiều nhất

1. Tắt mở chiến dịch liên tục. Thấy chi phí cao hơn hôm qua là tắt, hôm sau bật lại. Mỗi lần như vậy là một lần Facebook học lại từ đầu. Đợi đủ dữ liệu rồi hãy quyết.
2. Đổi nhiều thứ cùng lúc. Đổi tệp, đổi nội dung, đổi ngân sách trong một ngày thì khi số liệu thay đổi, không biết nhờ cái nào.
3. Không loại trừ khách đã có số. Trả tiền quảng cáo cho người đã nằm trong danh sách của mình.
4. Chạy bằng tài khoản cá nhân. Không phân quyền được, không bàn giao được, mất tài khoản là mất hết.
5. Quên mất đội sale. Đây là sai lầm tốn tiền nhất, và cũng là sai lầm tôi mất nhiều năm mới thật sự hiểu. Chi phí mỗi lead giảm ba mươi phần trăm không cứu được dự án nếu lead về mà hai ngày sau mới có người gọi.

Câu hỏi thường gặp

Chạy quảng cáo bất động sản nên chọn mục tiêu nào?

Biểu mẫu cho số lượng nhiều hơn nhưng khách ít chín. Tin nhắn cho ít số hơn nhưng dễ gọi hơn. Dự án giá cao và cần tư vấn kỹ thường hợp với tin nhắn. Tốt nhất là chạy thử cả hai rồi để đội sale chấm.

Ngân sách tối thiểu để chạy quảng cáo bất động sản là bao nhiêu?

Không có con số chung. Nguyên tắc là mỗi nhóm cần đủ ngân sách để ra vài chục kết quả mỗi tuần. Chia mỏng cho quá nhiều nhóm là lỗi khiến chi phí cao mà không ai hiểu vì sao.

Vì sao lead bất động sản từ Facebook hay bị rác?

Biểu mẫu điền quá nhanh, nội dung nói về quà tặng thay vì sản phẩm, và tệp nhắm quá rộng. Thêm câu hỏi lọc và nói rõ khoảng giá sẽ giảm rác đáng kể, dù số lượng giảm theo.

Chi phí mỗi lead bao nhiêu là tốt?

Vô nghĩa nếu tách khỏi tỉ lệ chốt. Hãy tính ngược từ mục tiêu giao dịch và tỉ lệ chốt thực tế ra mức chấp nhận được, rồi so với thực tế đang chạy.

Có nên chạy bằng tài khoản cá nhân không?

Nên dùng Trình quản lý kinh doanh ngay từ đầu, kể cả khi mới một dự án. Tài khoản cá nhân không phân quyền, không bàn giao được, gặp sự cố là mất cả lịch sử lẫn tệp khách.

Đọc thêm

• Hướng dẫn tạo chatbot cho website — giữ chân khách vào từ quảng cáo
• Công cụ tính ngân sách quảng cáo — tính ngược từ mục tiêu giao dịch
• Toàn bộ chuyên mục hướng dẫn